Клиенты часто звонят мне и говорят:
И каждый раз я улыбаюсь. Потому что именно в этот момент моя работа только начинается.
За годы работы ипотечным брокером и риэлтором я поняла одну простую вещь: большинство опасных ситуаций невозможно увидеть, просто посмотрев выписку из ЕГРН.
И нет, эта статья не будет инструкцией «как проверить квартиру самостоятельно». Скорее, это рассказ о том, почему иногда лучше отказаться даже от квартиры или дома своей мечты.
Почему одной выписки ЕГРН недостаточно
Дом, который мы сами мечтали купить
Несколько лет назад я сама собиралась переехать из квартиры в частный дом.
Мы с сыном уже представляли, как будем пить чай на веранде, где поставим мангал, какие деревья посадим на участке.
Дом был именно таким, каким я его искала. Цена устраивала. Район устраивал. Участок — тоже.
Не хватало около 700 тысяч рублей, поэтому я подала заявку на ипотеку. Во время проверки банк запросил дополнительные сведения по земельному участку. Именно тогда выяснилось то, о чём не знал вообще никто.
Ни собственник. Ни риэлтор продавца. Расширенную выписку по участку они не заказывали.
Через участок проходила охранная зона газопровода высокого давления. Это означало серьёзные ограничения: нельзя свободно строить, переносить постройки, а некоторые земляные работы были ограничены.
Мы очень расстроились. Но сегодня я понимаю: лучше отказаться от покупки до сделки, чем узнать обо всём уже после регистрации права собственности. Продать такой объект потом будет очень непросто.
Главный вывод
Хороший внешний вид объекта и обычная выписка ЕГРН ещё не означают, что сделка безопасна.
История переходов права иногда говорит больше, чем кажется
Выписка была чистой. Но покупать дом я не рекомендовала
Мы нашли хороший дом. Документы выглядели вполне обычно. Но меня насторожила одна деталь.
Около десяти лет дом принадлежал одной семье. Затем всего за два года право собственности несколько раз переходило между родственниками: сын подарил дом матери, мать — брату, а брат снова подарил его матери.
Само по себе это не нарушение закона. Но такие цепочки редко возникают просто так.
Дополнительный отчёт показал, что один из участников этой истории находится в процедуре банкротства.
Можно ли было провести сделку? Возможно. Но мне гораздо спокойнее отказаться от сомнительного объекта, чем потом пытаться защитить клиента в суде.
Проверяется не только квартира. Проверяется человек
Часто покупатели внимательно изучают квартиру и забывают о продавце. А ведь именно продавец становится второй стороной сделки.
Поэтому меня интересует гораздо больше, чем фамилия в паспорте. Я обязательно проверяю:
- находится ли человек в процедуре банкротства;
- есть ли исполнительные производства у судебных приставов;
- есть ли судебные дела, способные повлиять на сделку;
- действителен ли паспорт;
- не числится ли он утраченным или недействительным;
- нет ли других обстоятельств, которые могут создать риск для покупателя.
Иногда именно эта информация становится решающей. Бывает, квартира выглядит безопасной, а продавец — уже нет.
Материнский капитал, которого «не было»
Очень многие покупатели уверены: если в выписке ЕГРН нет обременений, ипотеки и детских долей, значит квартира полностью безопасна.
К сожалению, это не всегда так.
Бывает, что ипотека давно погашена, запись об обременении снята, а квартира когда-то приобреталась с использованием материнского капитала. Если обязательства перед детьми не были исполнены, это может стать серьёзной проблемой уже после покупки.
Поэтому одной выписки мне никогда не бывает достаточно. Иногда приходится проверять гораздо глубже.
По теме
О том, как материнский капитал связан с покупкой жилья, читайте в статье «Материнский капитал как первоначальный взнос».
Люди, о которых никто не помнил
Иногда я прошу предоставить справку о зарегистрированных в квартире лицах.
И знаете, что самое удивительное? Иногда сами собственники искренне удивляются тому, что в квартире до сих пор зарегистрированы люди, которых они никогда в жизни не видели.
Такие ситуации встречаются редко. Но если они возникают, решать их нужно до сделки.
Почему я проверяю долги по коммунальным услугам
Многие думают: если в выписке ЕГРН нет ограничений — значит всё хорошо. Не всегда.
Я всегда прошу показать квитанции и сведения о задолженности. Большие долги могут говорить о финансовых проблемах продавца. Иногда судебное решение уже принято, но сведения об ограничениях ещё не успели появиться.
Представьте ситуацию
Договор подписан, деньги переданы, документы находятся в Росреестре. И вдруг регистратор сообщает, что на квартиру буквально накануне наложен арест.
Переход права не зарегистрируют, пока приставы не направят постановление об окончании исполнительного производства. Покупатель в этот момент думает только об одном: вернёт ли он свои деньги.
Чтобы таких ситуаций не возникало, риски лучше исключить заранее.
Если продавец в возрасте или имеет ограничения по здоровью
Здесь требуется особенно внимательный подход.
Если собственник находится в пожилом возрасте, я могу попросить предоставить справку из психоневрологического диспансера и обязательно стараюсь связаться с близкими родственниками — детьми или внуками.
Мне важно понять, знают ли они о продаже квартиры и как оценивают такое решение. Особенно если человек продаёт единственное жильё и при этом ничего не покупает взамен.
Это не недоверие. Это забота о безопасности сделки для обеих сторон.
Красивый ремонт тоже может отвлечь внимание
В последнее время стало много квартир после полного ремонта: современный интерьер, новая кухня, дорогая сантехника.
Такие объекты производят отличное первое впечатление. Но за красивой отделкой уже невозможно увидеть первоначальное состояние квартиры.
Это не означает, что такие квартиры плохие. Просто именно их я проверяю особенно внимательно. История объекта для меня всегда важнее нового ламината или модной кухни.
Можно ли проверить квартиру самостоятельно?
Многие документы сегодня можно получить самостоятельно. Но самое сложное — не найти отдельную справку, а правильно оценить всю информацию в совокупности.
Большинство людей покупают квартиру один или два раза в жизни. Для меня это ежедневная работа. Со временем начинаешь замечать детали, которые обычный человек просто пропустит.
Именно поэтому многие мои клиенты находят квартиру самостоятельно, а ко мне обращаются уже тогда, когда нужно ответить на главный вопрос:
Иногда отказаться от сделки — правильное решение
За свою практику я не раз говорила клиентам: «Эту квартиру или дом покупать не стоит».
Иногда они расстраивались. Иногда просили ещё раз всё проверить.
Но знаете, чего не было ни разу? Чтобы спустя несколько лет кто-то позвонил и сказал: «Олеся, зря мы тогда отказались».
А вот слова «Спасибо, что тогда остановили нас» я слышала уже не один раз.
Хорошая сделка — не всегда та, которая состоялась. Иногда хорошая сделка — это вовремя принятое решение отказаться от покупки.
Полезные материалы
Рассчитать ипотеку · Подбор квартиры · Ипотека без первоначального взноса · Как проверить кредитную историю
Уже нашли квартиру самостоятельно?
Я помогу проверить документы, историю объекта, продавца и возможные риски. По итогам проверки вы получите мои рекомендации и подробный отчёт. Стоимость услуги начинается от 2 000 рублей.